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主题: 评书播讲：金融小说：安氏案例分析：包博孙子在上海买房作庄的故事 —— 用数字说话，量化分析在中国买房作庄的成本和利润

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评书播讲：金融小说：安氏案例分析：包博孙子在上海买房作庄的故事 —— 用数字说话，量化分析在中国买房作庄的成本和利润

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评书播讲：金融小说：安氏案例分析：包博孙子在上海买房作庄的故事 —— 用数字说话，量化分析在中国买房作庄的成本和利润 -- 安普若 - (3677 Byte) 2005-1-10 周一, 15:10 (9381 reads)

孙子爷爷的另一个孙子
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标题: 喜欢你的小说，所以贡献点本人的经验 (1216 reads) 时间: 2005-5-26 周四, 06:37

作者：游客在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

喜欢你的小说，所以贡献点本人的经验 Shocked

安校长的分析是从炒家的角度来讲的，从开发商角度不是这么计算的。下面是几年前的经验，仅供参考。

从开发商的角度讲，主要的成本包括：

1 土地使用费——地价因人、因地而已。

降低地价的方法有：改变土地用途，将工业用地转为商业或民用（住宅）用地（如沈阳的荷兰村，这需要主管城市规划的政府官员帮忙）；提高容积率，多盖高层（这也需要有内线）、侵占绿化面积、削减附属用房；降低土地征用费、拆迁费（这需要红黑两道的朋友帮忙，了解了这一块的运作，你就知道中国政府的本质了）。

以你的例子来算：如果项目位于浦东远郊，直接征用农田的话，正常情况下的征地费是每亩20万-40万；如果用于建造别墅，假定容积率（即总建筑面积与总占地面积之比）是1：1，那么算下来的土地使用费是（取高限）40万÷667平方米=600元/平方米。（在几年前，如果开发商关系够硬，这部分费用可以拖欠）

2 建筑成本费(包括前期的七通一平、规划设计费、建筑及安装费、外墙装修及小区绿化)

别墅类：约1000-1500元/平方米（这是五年前的价格。这几年，人工费没有增加太多，材料费涨了一些，估计乘个20%，即1200-1800元/平方米应该包得住）

降低建筑成本费的方法有：选择资质差的建筑企业并降低企业的付费等级（别墅类可选三类企业——农民包工队一级的，并再压总造价的5%）；要求建筑企业垫资。

垫资占工程总造价50%以上的项目比比皆是，90%以上的也屡见不鲜（主要是政府项目）。96年之前是银行垫资，97年之后基本是建筑企业垫资——所以每个建筑企业都要拖欠民工的血汗钱。前几年，开放商除了拿地、跑批文需要自掏腰包，之后的基本上不再动用自有资金了。因此背景够硬的开放商自有资金100万，就敢做1个亿的项目——当然这是比较极端的情况。不知这几年是否有所改变——估计不会，积习难改。

以上两项可以称为直接费：600元/平方米+1800元/平方米=2400元/平方米。

3销售成本（如广告宣传费用）：

基本占直接费的1-10%不等(因项目、因地、因时、因人而异，如果时机不好，10%都不一定包得住)，一般可按10%计，为：2400元/平方米×10%=240元/平方米。

4各类公关费（从立项、征地、规划、到验收、销售）：

这是最难估算的一块。如果不出大的意外的话，直接费的30%-50%应该包得住（背景硬的可少些，背景差的就得多出血）。如取高限，为：2400元/平方米×50%=1200元/平方米。

以上两项可称为间接费：240元/平方米+1200元/平方米=1440元/平方米。

5 笼统地算，开发商的名义成本（即工程总造价）是：

工程总造价=直接费+间接费=2400元/平方米+1440元/平方米=3840元/平方米。

这是根据你的项目所作的成本估算值，由于各项系数都取了高限，因此该数字可能高于实际情况。另外一个参考指标是房地产商的销售定价原则：销售均价=2×工程总造价（即平均毛利润率为100%）。因此你从一个项目的开盘价大致可以估计出改项目的工程造价。这是几年前的潜规则，不知现在是否变了。

如果从炒家的角度，则是另外一种算法。主要的手法是对敲，然后拉高出货。现在好像越来越多的上海、北京开发商也学会了这套手法：以前是小本生意，急于出货、回收成本，如果卖不动，就用假身份证从银行套现；现在是要玩就玩大的，不急于出货，自拉自唱，拉高再卖。炒股坐过庄的朋友对这套手法应该非常熟悉了。再一个手法是多次抵押，记得前几个月一个网友发过一篇这方面的文章（大意是如何在一年内从一百万炒到一个亿），校长可以找来参考。

作者：游客在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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评书播讲：金融小说：安氏案例分析：包博孙子在上海买房作庄的故事 —— 用数字说话，量化分析在中国买房作庄的成本和利润 -- 安普若 - (3677 Byte) 2005-1-10 周一, 15:10 (9381 reads)

５年老贴，温故知新，顶１下，借个ID感慨：天凉好个啊愀 -- emperorfan - (0 Byte) 2010-8-23 周一, 10:34 (230 reads)

喜欢你的小说，所以贡献点本人的经验 -- 孙子爷爷的另一个孙子 - (1591 Byte) 2005-5-26 周四, 06:37 (1216 reads)

一个更正 -- 孙子爷爷的另一个孙子 - (104 Byte) 2005-5-26 周四, 06:47 (874 reads)

谢谢，写得很清楚。 -- 安普若 - (0 Byte) 2005-5-26 周四, 07:39 (480 reads)

请问这个话题还在讨论吗？ -- StudentForever - (6 Byte) 2005-3-30 周三, 10:17 (372 reads)

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Shall we check out another hypothetical model based on some facts though. -- ceo/cfo - (551 Byte) 2005-1-11 周二, 04:06 (739 reads)

another ramification -- 萧强戈 - (150 Byte) 2005-1-11 周二, 00:45 (805 reads)

我有个问题：我在上海，看到市内的房子好些都是闲置的，我问人家，人家告诉我。。。 -- 安普若 - (65 Byte) 2005-1-11 周二, 04:06 (1795 reads)

Good Question -- 萧强戈 - (1284 Byte) 2005-1-11 周二, 06:19 (1267 reads)

这个信息很有用，我有时间了再算算“房地产出租模型” -- 安普若 - (0 Byte) 2005-1-11 周二, 06:25 (791 reads)

通俗易懂,好看. -- parislady - (0 Byte) 2005-1-11 周二, 00:18 (448 reads)

还通俗易懂呢？能真的看懂是十分不容易的事情。 -- 安普若 - (51 Byte) 2005-1-11 周二, 04:02 (867 reads)

象你这样贷款，10%的打点和运作费用是不需要地。另外， -- costco - (124 Byte) 2005-1-10 周一, 23:38 (913 reads)

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这个模型是越作越复杂了。。。 -- 安普若 - (300 Byte) 2005-1-10 周一, 17:32 (1161 reads)

校长，据说有人是这样做的 -- roger - (134 Byte) 2005-1-10 周一, 15:49 (1671 reads)

你的意思是让我再作一个“庄”接盘这个“庄”，左右对敲？看样子我还要写第二集，好算算再作一个庄需要多少成本和利润了。 -- 安普若 - (37 Byte) 2005-1-10 周一, 16:08 (910 reads)

俺顶着,接着算呀! 不算可惜了, 很有意思呀! -- 玉米。 - (81 Byte) 2005-1-10 周一, 17:08 (794 reads)

Mathematical Modeling -- luxor - (277 Byte) 2005-1-11 周二, 07:46 (834 reads)

如果考虑进去时间因素，这个MODEL就比较复杂。你可能最后会作出几条曲线来。。。 -- 安普若 - (268 Byte) 2005-1-11 周二, 08:02 (799 reads)

第二集收费。 -- 安普若 - (15 Byte) 2005-1-10 周一, 17:33 (985 reads)

行呀！ -- 玉米。 - (23 Byte) 2005-1-11 周二, 13:15 (502 reads)

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