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卖,还是不卖?这是个问题
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作者
卖,还是不卖?这是个问题
狼协
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头衔: 海归元勋
声望: 院士
性别:
年龄: -311
加入时间: 1970/01/01
文章: 25707
来自: 美国
海归分: 6039777
标题:
卖,还是不卖?这是个问题
(18899 reads)
时间:
2015-11-02 周一, 23:30
作者:
狼协
在
海外房地产
发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
我们的美国房地产投资大获成功。除了租金年回报平均约19%之外,升值方面的资金增值平均超过一倍--这往往是一年左右的周期的投资回报。比如 Bradford,去年8月份投的,现在就有人出价要买,每套可盈利约两万美金。但我们当初才放了不到一万美金一套进去(还有两万多美元是贷款)。所以现金回报率大约是两倍--200%!写到这,我忍不住去查了一下自己有没有投这个项目 --- 还真的投了! 遗憾的是老狼是贫下中农,每个项目都投一点,子弹狠少,只投了两万美金,还是厚着脸皮,因为自己也应该算管理者,从而让管理团队高抬贵手破例让投的。因为他们规定必须十万美金以上。
但是面临着这种诱惑,我们是不是应该卖呢?这真是让我们非常非常地纠结。所以我想通过写这个贴子,理清一下思路,同时也听听大家的意见。
卖的好处:获利退出。而且利润丰厚。至于说以后还会不会更高,或者会下跌,这个谁都说不准。房地产的价格一定会有周期,整体来说是反复向上。掐得好周期的话,低买高卖,见好就收,等待下一个周期,不失为一个稳健的投资方式。但是美国房地产投资的周期长,大约七八年,而人生能有几个七八年?
我觉得关键是卖了以后,是否还能找到同样回报的deal。当然不是说年回报百分之百甚至两百的deal,这种事情成规模地碰上(我们买了3500多套房子全都有这么好的回报,还真不是运气。这是抓住了历史机遇的结果),很难再现。
我指的是,是否还能找到其综合回报能够不低于不卖的deal。现在让我们来组合一下。
如果卖,假定资金增值的回报是100%。比如我投入的是一百万美金,卖了以后,拿到两百万美金。然后再投入去买新的公寓,但租金回报率因为房价上涨的原因,不可能还这么高了。现在我们在竞逐两个A级公寓,进入最后一轮。租金回报率大概是12%。如果是B级或者C级公寓的话,应该还会高一些,比如14%。我们现在手里持有的,全部是B级和C级公寓。这样200万投进去,每年会有28万回报。其升值潜力会较卖掉的高一些。因为卖掉的已经被我们经营的非常好了。其出租率已经接近极限。但是我们买入的,应该还有更大的改善空间。至少我们会这么挑。这样,假定我们不会落袋为安,而是继续投资,那么若干年后,我们卖出物业时,物业的升值应该是卖掉再买实现的更多。如果市场变化,卖掉以后再买,都不升值了,甚至下跌了,那么估计是两者打平。因为虽然卖掉再买升值空间大些,但毕竟买卖的交易费用也不少,比如佣金和税金。
所以只要我们不停止投资,那么增值方面,估计会差不多。但是租金收益就会截然不同。
让我们列一个表,比较卖和不卖的租金收益。假定我们再新买的物业的改善有个过程,第一年的回报率是10%,第二年的回报是12%,第三年的回报是14%。
年份 不卖 卖
第一年 19 20
第二年 38 44
第三年 57 72
我们现在也在看开发项目。开发项目周期长,一般得两三年。假定是三年吧。现在看的几个开发项目,三年的回报都有一倍多。这样上面“卖”的选项里面,到了第三年,其回报就变成了 200万,不对,我算错了,应该是300万。因为投入的是200万了,三年后再翻一倍,应该是400万。减去100万的初始值,所以盈利应该是300万。请注意,我们开发项目是假定两三年后的房价还是现在的房价来计算的,没有考虑升值。但是实际上新房子的升值应该比旧房子高。
显然是卖掉的租金收益会高些。到第三年以后大概会高20%左右。
但是不能都卖掉。因为我们在准备做REITs,就是房地产投资信托基金。到了资产总值10亿美金,资产净值4亿美金的时候,就可以找投行承销上市。REITs的P/E ratio,就是市盈率,大概是15倍。这样二级市场的利润大概是三倍。
所以结论是把最肥的鸡卖掉。留几个还有增长潜力的。
另外一个选项就是做 refinance。现在我们已经做了refinance的几个项目,投资人的本金全拿回来了,但鸡还是自己的,还可以继续下蛋。这就是以现在的市值为依据,从银行那里先套现其市场估值,但是不充分(银行为了防范风险,只贷百分之六十左右)。重新贷款出来的钱,银行防止投资人套现,只能再投资。这样的结果,似乎跟卖了再买一样。但重新贷款的好处是仍然拥有自己在下蛋的鸡,而且是自己经营的比较有把握的鸡。
各位帮助分析分析,老狼的思路有没有问题。
作者:
狼协
在
海外房地产
发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
上一次由狼协于2015-11-03 周二, 17:05修改,总共修改了1次
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卖,还是不卖?这是个问题
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狼协
- (1881 Byte) 2015-11-02 周一, 23:30
(18899 reads)
才看到! 恭喜老狼!
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firefly
- (100 Byte) 2015-11-17 周二, 05:20
(1552 reads)
有句话叫:见好就收。不要太贪!
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ferncrest
- (59 Byte) 2015-11-03 周二, 20:08
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卖,还是不卖?这是个问题
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微信sxcd2002
- (8 Byte) 2015-11-05 周四, 14:38
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判断的依据就是现金流
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狼协
- (190 Byte) 2015-11-05 周四, 11:07
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哈哈!投资房地产基本上是个“套牢”投资。。。
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波儿
- (267 Byte) 2015-11-03 周二, 14:57
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嘿!这一定是文科生加的星!
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波儿
- (0 Byte) 2015-11-05 周四, 10:15
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我家波波真是文科生
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狼协
- (49 Byte) 2015-11-03 周二, 16:32
(1885 reads)
老狼才是文科生哪!你全家都是文科生。。。
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波儿
- (194 Byte) 2015-11-03 周二, 17:10
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俺没说咱们不当开发商啊
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狼协
- (204 Byte) 2015-11-05 周四, 11:02
(1903 reads)
澳洲银行对refinance限制很多,基本上不会让你把equity抽出来变成cash。。。
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波儿
- (139 Byte) 2015-11-05 周四, 11:34
(1885 reads)
如果能贷到天大好事 当然要还利息 关健是利息低很多 接着投,,:)一点数字概念没有 尽是瞎吼吼
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bus_driver
- (0 Byte) 2015-11-06 周五, 07:06
(1857 reads)
巴儿找抽哪?要是房子比白菜还便宜+利息贼低+无限贷款。。。
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波儿
- (112 Byte) 2015-11-06 周五, 12:03
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呵呵呵 那么使劲"十"得多大劲呀 那小谁说就知道你最近饭量见长 :)反正白袜男和文青女是
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bus_driver
- (102 Byte) 2015-11-07 周六, 12:35
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玩钱的好处就是不用干活,搞得现在人人希望玩钱。。。
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波儿
- (34 Byte) 2015-11-07 周六, 18:17
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谢谢美女阿姨波的批评 是应该好好干活 这次我这个小长工又让东家大小姐教育一番
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bus_driver
- (0 Byte) 2015-11-10 周二, 11:14
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巴儿真是找抽不倦啊?
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波儿
- (11 Byte) 2015-11-10 周二, 14:23
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auv 轻点 ,,
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bus_driver
- (38 Byte) 2015-11-13 周五, 10:58
(1451 reads)
米国银行也一样啦
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狼协
- (124 Byte) 2015-11-05 周四, 20:18
(1515 reads)
回头给你写
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JACKSAILOR
- (2 Byte) 2015-11-03 周二, 00:32
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