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[转帖]住宅设计使用寿命50年房子根本住不到70年(图) - 大家怎么看啊?

not_a_CTA

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标题: [转帖]住宅设计使用寿命50年房子根本住不到70年(图) - 大家怎么看啊? (2288 reads) 时间: 2009-3-27 周五, 23:36

作者：not_a_CTA 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

住宅设计使用寿命50年房子根本住不到70年(图)
【作者：黄涛来源：大洋网-广州日报】

虽然是几十年后的事情，但不少购房者买房时还是很关注土地使用年限的问题。

　　有关住宅用地70年使用期满后如何续期的政策又有新动向。据媒体报道，《土地管理法》的修订将在年内审议。该法的征求意见稿中，总计有49条新增法条。最受人关注的住宅70年大限到期后“按照国家有关规定自动续期”替换了原来表述明确的“无偿自动续期”。

　　尽管目前对70年到期后到底是有偿续期还是无偿续期的问题还说不准，但是这一消息出来后，引起了各方激烈的讨论。有市民表示，辛苦一辈子买了房，如果到期后还得续费，那岂不是相当于一辈子都在租房子住？而更多的市民对这一政策条文持质疑和反对态度。不过相关人士纷纷表示，住宅用地续期涉及70年后的事情，一切都无定数，其实市民无需担心。

　　●我国住宅设计使用寿命一般为50年，不到70年就可能被拆了

　　●现在的购房主力70年后已过百岁，房子问题早是下一辈的事了

　　楼住不了70年何谈70年后事

　　尽管住宅用地70年使用期满后如何续期的问题尚未有定论，但是这一消息出来后，还是引起了业界人士的注意。而普通大众则是更担心今后住宅用地到期后，还得缴纳费用才能继续居住，心理上难以接受。对此，业内人士认为，大众的心情可以接受，但毕竟是70年后的事情，不用过于操心。

　　首先是如何保证住宅70年屹立不倒。“现在来讨论70年后的土地问题，我认为倒是首先要看看，70年后房子究竟还有多大的使用价值”，一开发商笑称道。据悉，我国住宅设计使用寿命一般为50年，但是未达到设计使用年限即被拆除，早已是司空见惯的现象。有关机构曾统计过，国外100多年的住宅都能用，而我国住宅寿命平均只有30年左右，不少20多年的住宅就因为质量或者规划调整等问题而被拆迁。以此来看，现在绝大多数住宅都达不到70年的寿命，超不过土地的使用期，如何续期的问题也就不存在了。住宅50年设计寿命和70年土地使用期不对接的问题曾在制定相关法规时引起过争议，后因设计寿命若提高至70年，设计标准、建筑成本都要提高而不了了之。

政策随时会变现在操心没意义

　　住宅寿命问题后，还有人的寿命问题。“现在讨论这个真的没意义”，广州知名房产研究专家韩世同(韩世同博客,韩世同新闻,韩世同说吧)认为，“最早的商品房到现在还不到30年的时间，涉及到期后怎么续期以及收费的问题，基本上都是下代人的事情了。”据了解，现在买楼的中坚力量是30～40岁的中青年人，70年后基本上都已过了期颐之年。“到时人还在不在，即便人在，但还在不在这个房子住，都是没影儿的事情，何苦操心”，市民艾女士表示。

　　不过，一些市民对记者表示，并不是仅仅担心自己身前的事情，无非是为子孙后代考虑，希望下一代能轻松点，不用像自己那样当房奴。对此有关专家则表示，这种担心也没必要。未来国家政策都还会变化，例如遗产法、继承法等等，可能像国外一样，继承而来的财产大打折扣，跟续期缴费相比，根本就不值一提了。“就算其他法律法规不会变化，住宅用地70年期限的政策也可能发生变化”，业内人士表示，改革开放30年以来，我国的土地政策在坚持国有的基础上，在操作层面已经发生变化。最明显就是土地进入市场流转，改变了以往国家和集体既是所有权人也是使用权人的做法。土地政策还会不断变化，说不定70年后土地政策会在产权上有所突破，进而有部分私有的可能。“用现在的认知去预测70年后的事情，非常不切实际。”

　　广州50年后才有续期问题

　　据了解，广州市约在1993年左右才出现了住宅土地的有偿使用。此前，包括单位建设的房改房，都是零地价进行使用，只是在转手买卖才需要补缴地价。广州市有关部门负责人表示，目前广州还没有出现住宅用地土地使用权到期的问题，而此类问题在广州的出现，还要等到差不多50年以后。

　　而不少人担心这个政策出来后，会给今后楼市带来影响，业内人士则表示，几十年以后的事情，跟现在还扯不上关系。某开发商负责人表示，楼盘在开发时，已由开发商一次性支付了70年土地出让金，房子的价格也是包含了这个费用后来卖的。至于70年以后土地如何续期收费问题，跟现在的楼市没关系。也有市民表示，住宅续期问题会影响二手楼，因为住宅续期收费会影响二手楼价格，导致整个行情变化。对此有中介人士表示，市场总是在变化，二手楼房源也总是更新换代，跟住宅续期交不交费没多大关系，何况还是很久以后的事情。

　　70年后无偿续期被调整

　　国土资源部某官员：不能说“根据规定自动续期”，就代表满70年的住宅可能“有偿”续期，住宅满70年是否有偿续期并无定论。“有偿续期”的推测，也与制定《土地管理法》（征求意见稿）相关条款的初衷不一致。

　　广州市房管局新闻发言人黄文波：至今没有收到《土地管理法》相关的征求意见稿，对于住宅续期问题，《物权法》已有相关原则，具体如何处置，要收到征求意见稿再说，而且各地的标准并不一样。

　　专家建议用物业税调节

　　“住宅用地有偿续期本来就该有的”，合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江说。

　　黎文江认为，在住宅用地有偿还是无偿续费上，政府还没有下定论，这就给今后的政策预留了空间。他建议通过修改物权法，用物业税的办法来代替土地使用权出让金，以此解决住宅用地续期收费问题。他表示，现在地价占到房价的40%，而一次性缴纳70年土地使用权出让金更加重了土地成本，造成房价居高不下。如果将部分土地出让金转为物业税的形式，既可降低地价，也可以解决今后续期的问题。

　　算算账：

　　年限少五年相当于多付十几万

　　若A房土地期限从2000年算起，B房土地期限从2005年算起，两个房子总价都是100万元。到2070年时，两房都居住了60年，但是A房的土地到期需续期，而B房还未到期。假定续期费用为1300元/m2，那么A房又要支付13万元的土地价格。这样算来，同样是都只住了60年的房子，A房购房总价为113万元，而B房则还是100万元。

　　小贴士：

　　楼盘土地使用年限怎么查？

　　如何查询楼盘的土地使用期限？步骤很简单：登录阳光家缘网站（http：//g4c.laho.gov.cn/），在首页“全市商品房信息快速查询”一栏中，填写楼盘的项目名等信息。点击确定后该楼盘已拿预售证的项目会全部显示出来，选择你准备购买的项目所属的预售证，就会弹出该预售证下项目的所有信息。在“国土证”栏，点击打开，就出现了该预售证下项目所在用的土地信息，包括：国土证号、土地用途、土地使用者、土地出让时间等信息。需要指出的是，如果开发土地是一次性获得，楼盘无论分几期开发，土地年限都与第一期相同，如果土地是分批获得，则使用年限会有不同，在预售证相关信息中都能查到。按照土地使用权出让年限规定：居住用地最高 70年；工业用地最高 50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地最高 50年；商业、旅游、娱乐用地最高 40年；综合或者其他用地最高 50年。

　　记者观察

　　征求意见稿怎能缺了民意

　　住宅用地70年后或有偿续期的消息公布后，在普通大众中的确引起了不小的波动。尽管大家都知道住宅用地使用年限只有70年，到期后可以续期。但是一旦涉及到续期收费的问题，大众的心理便无法承受了，对此异议不断。不过记者认为，就像专家和有些业主所说的，对此不必过于揪心。一则70年后的事情谁也说不清楚，再则现在建筑设计寿命一般是50年，还没到70年就得面临拆迁的问题了，还谈什么续期呢？

　　不过，从这个事件来看，倒是有个问题引起记者的注意。该“征求意见稿”既然是涉及民众切身利益的事情，而且为征求意见的，为何仅仅在内部征求意见，而不对外向民众征求意见呢？社会在不断进步，涉及大众利益的法律法规的制定上，也不应该忽视民众的声音。在记者看来，民众对于这一消息的批评，其实更多的是对有关部门忽略民声的不满，因此期待这一政策以后能给民意的表达留有一定的空间。而且还有一点比较重要的是，就算不征求民众的意见，也别用“按照国家有关规定”这样模糊的字眼，该怎样就怎样，别看着貌似原则性很强，其实却缺乏明确的操作性。　

作者：not_a_CTA 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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