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房地产行业：台湾地产商上海叹苦（转贴）

安普若
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加入时间: 2004/02/21
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标题: 房地产行业：台湾地产商上海叹苦（转贴） (1872 reads) 时间: 2005-2-21 周一, 08:36

作者：安普若 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

台湾地产商上海叹苦

本报记者杨定青唐君燕上海报道 2003-7-8 15:39:05 阅读 1800 次

房地产是台商的最爱，上海曾经是不二之选。但现在他们突然发现，身边的各种门槛似乎越来越让他们难展手脚。土地成本飙升、融资渠道狭窄、政策的不确定性等已经越发成为掣肘台湾房地产商入驻上海的突出因素。
钟情上海但投资有限

重庆台资协会前会长杨恩明先生对台商的特点作了以下的阐述：“房地产是台商的最爱，台湾人对不动产有特别的爱好。台湾人喜欢买土地、买不动产。所以很多地方如果对不动产进行规划，那么会有很多台商愿意投这个项目。”

上海太平洋娱乐部有限公司的执行副总经理李茂荣先生也是目前在上海投资房地产的台湾开发商之一，他这样告诉记者：“对于台湾房地产商在大陆投资，一般只会选择两个地方：福建和上海。投资福建的主要原因是‘同根同源’，而投资上海则是因为上海的‘金子招牌’。对大多数台湾人来说，上海就是大陆的‘代名词’。至于大陆的其他地方台湾商人有意向投资房地产的不多。”

说到台湾企业在上海搞房地产知名的不多，首推的必定是汤臣集团，其开发的汤臣高尔夫别墅在上海可谓之“家喻户晓”，2001年汤臣集团董事长汤君年在接受媒体采访时说：“在上海乃至全国，汤臣集团都给人蒸蒸日上的良好印象。看好上海、看好浦东，始终抱定长远和可持续发展的信念和远见卓识，使汤臣成为十年浦东发展最成功的投资者和最大的赢家之一。现在我们汤臣集团的产业80％集中在浦东，浦东这地方我认为无论生活还是创业都比台湾好，甚至比港澳都要好，我已经深深爱上它了。”

在2002年异军突起的“黑马”——由台湾影视红人林瑞阳任董事长、台湾房产界“精英”林超群任总经理的台资企业——上海新吉阳房地产咨询有限公司，可以说是台湾房地产商在上海开发房地产的一个缩影。近年来，台湾房地产发展商、代理商、购房团纷纷抢滩上海，上海楼市出现了一股台湾人“置业热潮”。据了解，从1995年至2001年，港台地区房地产开发企业在沪完成房地产开发投资460亿元，占同期上海房地产开发投资总额3296亿元的14％，台商当时成为上海房地产开发的一支生力军。

据李先生介绍：台湾在上海投资房地产的人不少，但是他们的投资额度占整个上海房地产业总额度的比重不大，只有5％左右。

资金和政策：台商的最忧

台商许长禄向记者坦言：“台商在上海的房地产市场打拼也不是一件简单的事情。因为很多优势都不存在，尽管有市场潜力，但是没有优势的话，也是很有难度的。土地成本是一个重要考量因素。这一点外地人就根本没有优势可言。其实不管是台商还是其他外商在上海做房地产基本上需要和本地房产商开发的产品有明显的差异性。做一般的房产，老实讲，真的是无法竞争。资金被套，开发的前半部分还是需要自有资金投入。不像本地开发商，从选地段、谈地价、人际网络，到金融配套，和施工队的配合、沟通，甚至一些本土化的行销手法等。大陆的融资环境和台湾不一样，主要差别在于对外商来讲，不能建立一些信用上的配套融资。来大陆开发房地产，所需要的资金量就会比较大。相对来讲资金的周转压力也比较大。”

土地成本问题，同样在对台商李茂荣先生的采访时被提及：“土地成本的疯涨，已经成为制约台商在上海投资的一个重要原因。举个例子，十年前在市中心拿一块地的价格大约在70－80万／亩，但是现在没有600－700万／亩的价格是拿不下来的，而且你有钱还要看你和政府的关系如何。地价的‘疯涨’，已经大大超出了我们的承受范围，台湾的地产商较之其它地方的地产商而言，无论从融资的渠道，还是本地政策的扶持都处于明显的下风。上海又不像台湾可以小范围地开发，在上海搞房地产拼的就是资金实力，在这一点上，台湾商人无不处于下风。香港和新加坡的开发商，他们在上海融资出现问题，回到香港或新加坡一样可以融到资金，但是台湾商人不可以，台湾企业在上海基本上是贷不到钱的，惟一融资的渠道只有搞‘反担保’或第三国开据备用信用证这两条路可以走。”

显然资金的短缺已然成为困扰台湾房地产商的一块“心病”。所以近年来，诸多台湾的开发商面对上海越来越高的进入“门槛”，都退而求其次。越来越多的房地产企业进入二级城市，如昆山、杭州、无锡等。

除了土地成本以外，在上海的“活动费”也是一笔不小的“开销”，一位不愿意透露姓名的台商告诉记者：“尽管土地成本越来越高，但是总的来说在上海，投资房地产的直接成本还是要低于在台湾的直接成本，但要是加上其他的‘活动费’等间接成本，在上海开发房地产的总成本已经不比在台湾的低了。可以这样说，我接一个项目每个月的‘活动费’少则三五万，多则十几万。”

那些在资金方面勉强有实力留在上海的台商，也有很大一部分从投资转向于投机。接上海的“半拉子”工程，成为这批房地产商的首选。上海太平洋娱乐部有限公司的执行副总经理李茂荣先生就是其中的一个。李先生最近正好接了一个“烂尾楼”。在和记者闲聊时，他不无感慨地说：“接这个烂尾楼还真的很辛苦。”原先记者还以为是资金出现了问题，向李先生寻证时，李先生立即解释道：“不是，不是，既然决定接这个盘，资金已经不是最大的问题。这个楼盘之前主要的问题是停建之前和再建之后的某些规定上的改动，给我们带来了不小的麻烦。简单地举一个例子，就拿我接手的这幢大厦来说，在原先停建之前已经基本上完成了八成左右，这也是当时我们选择它的原因之一，但是接手后，为了‘避雷安全’问题，真的让我伤透了脑筋，因为在停建之前，房子在避雷安全方面是按照老的要求建造的，但是在我们再建时就遇到了麻烦，因为要求变了（原先外墙的门窗不用接地，新的规定中这方面有要求了），又由于原建图纸的丢失，让我们一时无所适从。台湾就不会发生同样的困惑，因为在台湾，新规定对老的申报项目没有约束力，但是上海则不然。当然在有关部门的大力帮助下，问题最终得到了解决，但是相关规定的时效性问题，越发使投资受到了制约。”

由此可见，土地成本的飙升、资金融资的不畅、政策的时效性等已经越发成为上海进一步吸引台湾房地产商入驻上海的“瓶颈”。

( 本报记者杨定青唐君燕上海报道 03-06-30 115

作者：安普若 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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