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[讨论]YK区域中心德拉诺商业广场项目骗局分析

dnbb

声望: 学员
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年龄: 36
加入时间: 2012/10/16
文章: 6

海归分: 12

标题: [讨论]YK区域中心德拉诺商业广场项目骗局分析 (1211 reads) 时间: 2012-11-19 周一, 21:26

作者：dnbb 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

绿卡无望
作为一个采用租约模式创造就业的地产项目（我们不能称之为EB5项目，因为美国移民局已经明确规定该模式下的就业不被纳入就业数据计量，绿卡是不可能拿到了），我们来分析一下项目到底能否保证投资者的本金安全，毕竟绿卡无望，我们也要让自己的本经拿回来。

移民局在2012年下半年，加强了对EB5项目的管理，项目必须提供其商业计划书，可行性报告以及建成后的独立第三方的估值报告。也就是说，投资者可以从这些报告中获得信息，来判断开发商所做的承诺是否有依据。

担保形同虚设
我们先从开发商的承诺回购来看。作为股东的投资者，项目因为没有完工保险，我们很难判断项目能否按时建成，因为一个开工日期一推再推的项目，如果在约定还款日之前还没发落成，我们看不到投资者能否拿到相应的物业来做抵押。为了提高投资人信心，一个号称资产1.3亿美金的PAH控股集团的担保浮出水面。可是，翻遍美国各个官方机构也查询不到任何关于PAH控股集团的相关信息？开发商既然信心满满的搬出这家公司，为何连公司的注册信息和1.3亿美金资产是什么都无法证明？

投资回报毫无根据
至于项目的商业价值，特别是15%的回报，从金融危机前立项，到金融危机发生后6年建成，营商环境发生了翻天覆地的变化，到底项目还是否可行，能否达到盈利，盈利具体的预测，甚至落成后整个物业的价值，我们都是无从而知，也无法得到第三方评估数据来论证其可行性。有如一张空头支票，到底如何兑现呢？给投资人商铺？物业？谁来保证项目一定完工呢？如果不完工，谁来约束？谁来支付本金？如果第三方评估价值远低于投资款呢？我们的投资者务必弄清楚这些问题。否则，你的本金是无法拿回来的。

政府拨款纯属子虚乌有
有个有趣的问题，就是项目提到政府的拨款。众所周知，如果有拨款，政府就会有法案。为什么不能光明正大的把法案给投资者看，而是拿了一张市政府作为收款人的支票来宣传，要注意收款人是市政府而不是项目开发商，说明不了这部分资金是拨款给该项目的。而开发商所谓的美国国会的奖状，实际上只是市议会的，这明显是在挑战投资人的智商，是赤裸裸的欺骗。这种睁着眼睛说谎的行为实在太可怕。有图为证：
1. 收款人为市政府的支票，不能证明资金给该开发项目

2. 市议会的奖状，并非美国国会

这样说来，其实整个项目资金构成就成了100%是EB-5投资人的钱，在我们抽丝剥茧以后，事实的真相是如此的有趣。

项目第三期张冠李戴
项目开发商一直宣传的本项目为德拉诺商业广场第三期，而从开发商正在大力宣传的项目开工仪式可以看出该项目是今年6月才破土动工，试问怎么可能在短短几个月内就完了三期项目呢？我分析这可能是开发商的障眼法，将自己在市场推广的其它项目称为第一、第二期，而本项目便是第三期，我想更确切的应该称为第三个项目，而并非同一个项目的第三期。这样做的目的无非是给投资人一个假象，让人误认为项目已由两期，这样移民局在审核时就会很容易通过，实则不然。

总之，加州的EB5项目，之前大量的都是由台湾华人开办，大家对过去很多人拿不到绿卡和本金的案例都略有所闻，这也是为什么移民局在2012年开始要审慎对待加州地区项目的原因，因为他直接影响到整个EB5的信誉。如果这个德拉诺商业广场(Delano Market Place)项目能够顺利通过移民局的法眼，也许会是加州的福音。只是，有人敢试吗？
一个成功真实的EB5项目，至少要能够从逻辑上把来龙去脉说清楚，令人信服。作为投资者的你，你弄清楚了几点？

作者：dnbb 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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[讨论]YK区域中心德拉诺商业广场项目骗局分析 -- dnbb - (1474 Byte) 2012-11-19 周一, 21:26 (1211 reads)

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