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[转帖]解密央企砸重金疯狂拿地：房产暴利主业亏损

狼协
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标题: [转帖]解密央企砸重金疯狂拿地：房产暴利主业亏损 (1158 reads) 时间: 2009-7-22 周三, 21:04

作者：狼协在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

解密央企砸重金疯狂拿地：房产暴利主业亏损https://finance.QQ.com　 2009年07月19日16:12 　京报网-北京晚报　　我要评论(2695) 一些央企为何狂砸重金，进军自身并不擅长的房地产业呢？有关人士给出了如下解释：

化工亏损转身地产？

其实，在原有的房地产巨头阵营中就有众多的国企，如保利、绿地、中海、远洋、华润、金融街，以及各地城建集团，只是因为这些公司的主业就是地产，所以没有给人太多的意外；而现在最让人吃惊的也恰恰是更多其他行业的央企、国企来了，而他们的主业原本和地产关系不大，他们来自钢铁、冶金、医药、农业、粮油、化工等行业，组成了最新的一股拿地大军。

就拿中化方兴来说，其母公司中化集团是国资委圈定的16家以房地产为主业的大型央企之一。近半年来，中化集团的其他几个主业农业、能源、化工等行业不甚景气。今年一季度，化工行业普遍亏损，业绩大幅下滑，利润水平不及去年1/4。中化下属上市公司中化国际经营的大宗商品橡胶、焦炭、铁矿砂，受到了明显影响。中化集团资产规模约1000亿元，按照国资委核定央企主业的标准，该集团房地产业务资产规模应在集团总资产的20%左右，即有200亿元。很多人并不知道，其实著名的远洋地产就是中化旗下的地产公司。

只是近年来，中化方兴的房地产业务才迅速发展，母公司不断将资产注入方兴地产，方兴在拿到巨额银行授信的同时，也在上海、北京等城市大举收购。仅一两年时间，便在上海陆家嘴和北京长安街就相继投资开发或收购了金茂大厦、开晨广场等高端项目。据悉，此次方兴不会与远洋地产合作，将独立开发这块CBD附近的地王。参与现场竞拍的中化方兴地产副总盖剑高表示，该项目将会作成精品，包括高端住宅和商业地产，但销售价格还没有确定。

产能过剩下的不得已？

对于这些央企最近迅速进入地产领域的原因，各界看法众多，其中比较典型的几种观点认为：首先，即使在金融危机的背景下，这些央企可投资的资金量依然众多；其次，一些央企对于自己主业的前景却并不看好，反而认为房地产业更加保险或者利润可观；第三，房地产业作为“支柱产业”的地位将更加强化，因此以央企为代表的国有资本欲在此领域加大投入以争夺主导权。

潘石屹认为，在金融危机的背景下，一周之内北京连续诞生了两个央企地王，并且房地产经验并不丰富，开发的经验和历史都不长，说明国家发了大量的钱，银行也放了大量的贷款，但产能过剩仍是全球经济的主流，这些钱不可能再去投资建电子厂、建化工厂，因为这些行业产能已经过剩了，只能投到房地产，购买土地。地王产生的背后则是在产能过剩背景下企业利用银行大量放贷的不得已的选择。

国企特性决定的？

北京师范大学王宏新教授告诉记者，这同时也是由国企的特殊性质决定的，相对于其他类型企业，国企一般和政府有着更加密切的关系，而且国企的领导人是由政府任命的，国企做事除了经济效益还注重社会效益。尽管上述两家央企缺乏操作大盘的开发经验，但是，王教授认为，在2006年海尔、长虹等家电企业也都加入了房地产开发的行列，虽然他们都是以太原、贵阳、石家庄等二线城市开始的试水，但是仍然在高点上进入了房地产行业。这一次主业非地产的央企进入，也是可以理解的。

在金融危机的背景下，政府为保增长、保民生、保稳定，首先要稳定央企，国家的4万亿投资更多地“分配给”了央企，同时，大规模的银行信贷又特别“钟情”于央企。但是，由于出口受阻，传统制造业的利润大幅下降甚至亏损，在宏观经济环境仍不确定的情况下，投资实体经济“钱”途渺茫。资本的“逐利”特性必然使其流向近期销售火爆、高利润的房地产市场，房地产成了很多央企避险的投资方式和新的利润增长点。

提升股价间接救市？

还有专家认为，央企拿地的目的不仅仅是为了开发盈利，而是借机增加人们对企业的预期，提升股价。因为央企背景的开发商多数是上市公司，而且大多在香港上市，拿地可以提升资本市场对企业的预期，使其股价上涨，从而在资本市场上获得更多资金。另外，在经济环境不稳定的情况下，房地产作为关系民生的支柱产业，需要央企的积极参与来稳定，央企背后有国家的支持，他们直接影响地价，也是救市措施之一。还有专家指出，今年上半年地方财政收入下降，有地方政府重点扶持的地产商愿意配合参与拿地。

无论从4万亿投资的主要方向，还是十大产业振兴政策的核心内容，其主要目的都是以结构调整与产业升级为主线，短期保平稳增长，长期促持续发展，因此，4万亿投资计划将为上证央企指数中的样本公司带来更加巨大的商业契机。

供应不足狼多肉少？

根据官方公布的数据统计，2007年至今北京市通过“招拍挂”出让的住宅及商业用地面积总计2260.72万平方米，规划建筑面积达到2985.6万平方米。而根据北京市统计局数据，从2007年至2009年5月，全市商品房销售面积累计已经达到4257.42万平方米，住宅销售面积累计达到3404.44万平方米。据此计算，从2007年至今，商品房的供需缺口高达1271.82万平方米，其中2007年和2008年商品房的供需缺口为年均549.71万平方米。由此可以得出结论，北京市的土地供应明显不足。

今年上半年，北京市商品房销售迅速放量，连续数月创历史新高，使得京城地产商的库存房源大幅下降。北京市房地产交易管理网的最新数据显示，截至6月28日，北京市可售期房住宅75111套，面积964.82万平方米；与今年初相比，分别下降31.3%和28.9%。其中，东城、西城、崇文、宣武四区的可售期房住宅合计仅为5200余套。以1000余个在售项目计算，北京平均每个项目的期房住宅存量仅70余套。从年初至今，北京城八区仅推出12块住宅及商业用地，土地面积共计37.80万平方米，同比下降70.36%；规划建筑面积66.63万平方米，同比下降60.73%。换句话说，交易量增加了，土地反而少了，对于开发商来说，出现了狼多肉少的局面，引得土地不断拍出天价。

对此，中国房地产研究会副会长顾云昌认为，对于最新拍地的几家央企而言，决策层的想法、对利润的追求、以及风险的防范、整体运营模式等等，都与之前传统的房企有区别，因为近一个时期，这些央企拿到了更多的钱，财大气粗。另外，应该反思当前“一龙治水”的土地供应制度，为什么必须所有的土地都要先归到土地整理储备中心，为什么不可以考虑放开民间的土地，比如单位、工厂、学校等手里的土地，进行市场化交易？土地供应多了，和市场需求可以匹配，自然也就不会去抢了。 (侯振威)

作者：狼协在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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