海归网首页
海归宣言
导航
博客
广告位价格
会员列表
收 藏 夹
论坛帮助
登录
|
登录并检查站内短信
|
个人设置
论坛首页
|
排行榜
|
在线私聊
|
专题
|
版规
|
搜索
|
RSS
|
注册
|
活动日历
主题:
俺说中国房地产以CNY计算木有泡沫,看来不止俺一个人这么看。
海归论坛首页
->
海归商务
焦点讨论
|
精华区
|
嘉宾沙龙
|
白领丽人沙龙
分屏
表形显示
阅读上一个主题
::
阅读下一个主题
作者
俺说中国房地产以CNY计算木有泡沫,看来不止俺一个人这么看。
theoretical
[
博客
]
[
个人文集
]
头衔: 海归上校
声望: 院士
性别:
加入时间: 2006/10/13
文章: 5521
海归分: 69567
标题:
俺说中国房地产以CNY计算木有泡沫,看来不止俺一个人这么看。
(3045 reads)
时间:
2011-2-15 周二, 01:43
作者:
theoretical
在
海归商务
发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
关键是CNY是不是泡沫呢?
[转贴] 张化桥 - 中国的地产泡沫何时破灭
如果一家上市公司把它的股票拆细(比如,一拆二),股价立刻会跌一半。你会不会因此说,这个股票很便宜呢?反过来,如果一家上市公司把它的股票数量减少一半(比如,二合一),股价立刻会涨一倍。你会不会因此说,这个股票很贵呢?答案当然是不。我想说,中国今天的房产,地产价格只不过是一个货币现象而已。你印的钞票多了,地产和房产的价格就涨了。就这么简单。
过去五,六年,不少勇猛的人士前仆后继地预言中国的地产泡沫会在半年或者一年内破灭。我总算聪明了一囘。我从来没有做过那样的预言。近半年,中国的地价房价屡创新高,政府的调控措施也陆续出台。但我还是不敢预言中国的房地产泡沫何时破灭。我甚至不敢说我们究竟有无泡沫。
首先,请让我声明,我与人为善,绝对无意讽刺错误的预言家,何况我的错误也很多。关于房价,让我们做个事后诸葛亮。究竟中国的房价为什么会涨到今天这个程度呢?从长期来看,原因当然是经济的持续高速增长,因此人民的收入持续高速增长。与此相对应,货币供应量也有了持续高速的增长。实体经济的增长需要货币来润滑和支撑,而货币也对实体经济有推波助澜的作用。他们互为因果,两者节节攀升。
大多数宏观经济变量(比如,GDP和物价水平)在短期,中期,和长期都往往很难准确。但是货币供应量相对准确一些。它无非是全国人民在金融体系的存款加上流通中现金。在过去25年(从1985年起),广义货币供应量的复合增长率高达23%!大家对官方的通货膨胀率数据有怀疑,因此,我发明了一个“科长指数”。本人1986-88年在中国人民银行总行当主任科员(也就是科长),当时的月工资是52元,加上副食补贴和免费的单身宿舍以及医疗保障,我的综合价值大约是每月130元。现在同样一个科长大约值8000元。也就是说,这22年来养一个科长的费用每年大约在以20%的复合比例增长。
显然,我们的实体经济并没有用20%的高速度增长,更没有用23%的速度增长。或者说,科长的劳动生产率并没有达到20%的复合增长。中间的差距是什么?如果扣除计划经济(和小农经济)向市场经济的转型所需要的额外的货币润滑剂,那就是通货膨胀。从这个角度来看,中国这几十年的通货膨胀率确实不低,而真实的贷款利率(包括房贷利率)确实可能长期为负数。
所以,中国今天的地价和房价上涨,无非是通货膨胀加上实体经济增长的结果。不管你喜欢也好,不喜欢也好,也不管政府打压也好,支持也好,谁也改变不了这样一个现状。
未来中国的地价和房价会怎样?如果实体经济还以一个高速度在增长,同时,货币供应量还以一个更高的速度增长(别提现在的25%或者29%,即使15%也是一个很高的速度),那么资产价格的上涨就一定难免。仅仅因为房价太高或者某些人不高兴,并不能改变房价和地价的走势。
我的第二个观点是,即使现在的地价和房价确实是一个泡沫,未来必然会破灭,那你想预测这个泡沫何时破灭也是非常天真的。早在1997年就有人预测美国的因特网泡沫会很快破灭,但他们抛空这类股票都给自己带来了大大的亏损。因特网的股票直到2000年初期才爆煲。另外,2004-07年不断有人跟美国的次贷和房地产市场过不去,但都在未能赢来曙光之前就已经弹尽粮绝。我经常看到勇猛的人士信心十足地预测下个月或下个季度股票的走势,当然我都是偷偷地笑话他们。你的基本面正确,不等于你可以预测拐点或转折点。当然,预测下一个季度或明年的铜价,金价或者外汇价格也是同样的徒劳。如果你的职业是做这样的预测,那我可以理解。但如果你主动做这样的预测,甚至用自己的钱去说明你的预测,那你就不明智了。
我本人对国内的房价和地价也很焦虑。民不聊生和民怨沸腾都是一个大问题。不管数据如何,这一个现象说明我们的通货膨胀已经很高。但是我不敢预测泡沫的破灭,因为如下几个原因:
一,实体经济好像依然很强劲,虽然效率低,对环境的污染也很厉害;
二,与此有关的,货币供应量好像还会以比较高的速度增长。巨大的就业压力意味着政府不可能让信贷太过紧张;
三,大量居民除了购房以外好像别无出路:股票也不便宜而且风险也大。多数企业的管理层还不太善于尊重少数股东。
四,中国的家庭负债还不太高。绝大多数买房者在房价下跌时都有不抛售的能力。也就是说,他们有一定的抵抗能力。大量的房子确实是长期空置的,也可能还会空置很多年,但这能给业主带来心灵的平静和安慰。对于全社会来说,这是一个巨大的资源浪费,但是谁说通货膨胀没有痛苦的代价呢?
五,高增长的公司的股票一般有很高的市盈率。只有当投资者调低他们的盈利增长预期时,他们的股价才会大跌。同样,当人们预测自己未来的收入会高速增长时,他们愿意承受较高的房价。只有当他们希望破灭或者调低期望时,房价才会大跌。但是,未来几年内,这个可能性不大。
六,尽管今明两年中国可能调高利率,但是幅度不会特别大,毕竟政府不愿意窒息经济成长。所以,温和的利率政策,加上“科长指数”的高增长就意味着中国的真实利率还可能是负数。这叫地价房价如何大跌呢?
作者:
theoretical
在
海归商务
发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
相关主题
中国房地产业心态与日本泡沫破裂前惊人相似 ZT&nb...
海归论坛
2004-6-03 周四, 00:31
海归网美国房地产考察计划的目标
美国房地产
2011-8-26 周五, 16:16
【三年前】上海环球金融中心大厦灭火中使用的能上360米高度的40多辆德国产...
海归商务
2010-11-17 周三, 11:24
[转帖] 谢国忠:2012年股市、楼市泡沫终将破灭
海归主坛
2009-12-13 周日, 00:34
[转帖]土改奠定新中国 - “他们遭受迫害的时间最早,受迫害所持续的时间最...
海归茶馆
2009-3-09 周一, 09:48
ZT --- 格林斯潘, 股市, 房市, 政府, 泡沫, 管制, 腐败
海归主坛
2008-10-25 周六, 02:44
[ZT:一家之言] 中国股存在着一定的泡沫,网络股尤其明显。
海归论坛
2006-7-12 周三, 05:00
中国进口车价格计算的不合理之处
海归论坛
2005-9-12 周一, 12:48
返回顶端
俺说中国房地产以CNY计算木有泡沫,看来不止俺一个人这么看。
--
theoretical
- (2199 Byte) 2011-2-15 周二, 01:43
(3045 reads)
最终是以通货膨胀,人民币贬值来清算
--
baohulu
- (44 Byte) 2011-2-15 周二, 17:29
(524 reads)
推荐叶檀。blog.sina.com.cn/yetan 泡沫不是问题 问题是路线图 转折点 和内外因素关联
--
emperorfan
- (173 Byte) 2011-2-15 周二, 12:37
(702 reads)
当局这个玩弄数字游戏的伎俩太有意思了,反正就是糊弄百姓嘛,
--
halfmoon
- (43 Byte) 2011-2-15 周二, 15:10
(469 reads)
什么是国际标准?
--
云飞扬
- (52 Byte) 2011-2-15 周二, 16:02
(282 reads)
CPI权重调整把俺肚子都笑痛了。兄弟你应该知道干什么了吧?
--
theoretical
- (0 Byte) 2011-2-15 周二, 13:05
(556 reads)
这样的消息,就放量高涨3%,诱多?
--
emperorfan
- (0 Byte) 2011-2-16 周三, 09:11
(406 reads)
恶狠狠的鄙视你,你还不如小泽呢,小泽又比苍进慢了一拍。
--
theoretical
- (13 Byte) 2011-2-16 周三, 09:34
(323 reads)
人民币对外升值可是老牛拉破车慢行上坡的,一旦贬值,很可能是掉刀子式的,逃窜无门
--
halfmoon
- (202 Byte) 2011-2-15 周二, 10:40
(580 reads)
如果中国房产泡沫在5年内爆破的比例大于50%
--
走过路过
- (207 Byte) 2011-2-15 周二, 09:26
(702 reads)
也有可能不着陆。
--
哈老怪
- (0 Byte) 2011-2-15 周二, 09:41
(287 reads)
"在过去25年(从1985年起),广义货币供应量的复合增长率高达23%" 很猛。美国有没有
--
黄埔半期
- (4 Byte) 2011-2-15 周二, 08:30
(596 reads)
Less than 10% for US M2 in same period
--
theoretical
- (176 Byte) 2011-2-15 周二, 09:37
(478 reads)
科普提问:为啥叫M1 and M2那?直接说加印票子不是更明白?
--
pw123
- (0 Byte) 2011-2-15 周二, 11:27
(424 reads)
看那个图,M1<>M2,可知M1、M2不可能都等于“印票子”,概念不同。你搜索"货币m1 m2 定义"就知了(空)
--
和煦的阳光
- (13 Byte) 2011-2-15 周二, 12:43
(352 reads)
再加上人民币升值,难怪中国人民越来越有钱
--
黄埔半期
- (0 Byte) 2011-2-15 周二, 10:26
(288 reads)
怎么可能不知道。美国的刺激经济政策
--
新新
- (24 Byte) 2011-2-15 周二, 08:43
(325 reads)
一句话总结:中国房事泡沫会爆,但近期不会爆,所以大家尽管放心买房,以后的事儿以后再说吧。
--
乐闻德
- (0 Byte) 2011-2-15 周二, 03:48
(322 reads)
我在近2年左右越来越同意这个观点了
--
野猫拍黄瓜
- (345 Byte) 2011-2-15 周二, 02:29
(956 reads)
房子从来不是通用货币,汽车、家电都不是
--
筋斗云
- (94 Byte) 2011-2-15 周二, 09:43
(524 reads)
人力跟货币不搭界,完全不具备可控流动性。
--
八袋长老
- (58 Byte) 2011-2-15 周二, 16:00
(327 reads)
通涨高于GDP增长,人民币不升值也有道理,泡泡里的人都在使劲吹
--
悍马
- (84 Byte) 2011-2-15 周二, 02:50
(654 reads)
我继续糊涂。您前面似乎在说反话,后见面似乎在说正话?
--
lesliya
- (0 Byte) 2011-2-15 周二, 07:58
(301 reads)
显示文章:
所有文章
1天
7天
2周
1个月
3个月
6个月
1年
时间顺序
时间逆序
海归论坛首页
->
海归商务
焦点讨论
|
精华区
|
嘉宾沙龙
|
白领丽人沙龙
所有的时间均为 北京时间
论坛转跳:
您
不能
在本论坛发表新主题,
不能
回复主题,
不能
编辑自己的文章,
不能
删除自己的文章,
不能
发表投票, 您
不可以
发表活动帖子在本论坛,
不能
添加附件
不能
下载文件,
热门标签
更多...
论坛精华荟萃
更多...
博客热门文章
更多...
海归网二次开发,based on phpbb
Copyright © 2005-2024 Haiguinet.com. All rights reserved.