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一平米达到几万元 破解杭州房价持续上升之谜
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一平米达到几万元 破解杭州房价持续上升之谜
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头衔: 海归上校
声望: 学员
加入时间: 2004/02/14
文章: 634
海归分: 91387
标题:
一平米达到几万元 破解杭州房价持续上升之谜
(1248 reads)
时间:
2003-8-18 周一, 01:00
作者:
资料
在
海归商务
发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
一平米达到几万元 破解杭州房价持续上升之谜
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2003年08月16日17:04 经济参考报
地价高,导致房价高,还是房价高,影响地价攀升?这个疑问,就象先有鸡,再生蛋,还是先有蛋,再孵化出鸡一样,已经成为萦绕在杭州房地产界甚至全国房地产界的一个难解之谜。
土地就是最大财富
从1998年以来,杭州房地产市场已经连续5年呈上升趋势,不仅没有像某一理论所预言的“五年周期”后衰退,近几年涨势更是迅猛,被业界称为“浙江现象”。
杭州房价涨幅连续多年居全国前列。西湖边的有些高级楼盘,卖到几万元一平米,照样供不应求。大部分楼盘还在图纸阶段已经被人们以各种方式一抢而空。据来自国家统计局的调查,2002年第四季度,杭州商品房均价为5861.6元/m2,远超过北京的4066.7元/m2、上海的4553.8元/m2。地价和房价一样持续走高。最贵的地价已经达到1800万元/亩,2.7万元/m2。
关于杭州的楼市,若干年来一直有很多人在喊“要跌了”,或者下断语“泡沫破灭之日已经不远”。但最近统计表明,在经受了非典的考验之后,杭州住宅销售价格依然涨势不减,上半年同比涨幅达4.8%,在全国35个大中城市中的排名持续上升。在6月举行的浙江省10届房交会上,房价再创新高,比上届房交会上升了6.2%。
统计表明,2003年上半年,杭州市区土地出让价格同比上涨33.2%。7月17日下午的一次拍卖中,位于文教区的一块地拍出了让业内人士惊呼高价的10.55亿元。一位著名的国企老总喊出——这个时代,土地就是最大的财富。
土地资源稀缺是很本矛盾
最近一段时间,浙江现象成为部分舆论的焦点,网上论坛更是一片指责声。
有几种观点比较具有代表性。第一个是地价在房产开发投入中所占比重越来越大,开发商转嫁到购买者头上,水涨船高,直接抬升了房价。
备感压力的杭州国土系统人士却认为,这恰恰颠倒了因果关系。正是因为杭州的房子供需关系紧张,才促使开发商看好土地前景,愿意投出高价来竞标。他们认为,在市场经济条件下,不应是成本决定论,而是供求关系决定房价。一位部门负责人对记者说,假设我们对土地强行限价,那么在市场上能卖5000元一平方米的,开发商会因为成本降低而只卖4999元吗?这只能是政府让利于开发商,土地不能体现出真正的市场价值。就算开发商也限价,那就是让利给炒房客,最终入住者还是要以达到张力极点的市场价购入。
也有人综合双方观点折衷提出,地价对房价有影响,但并不是决定房价的唯一因素。
所有这些观点的交汇点,就是近年时兴的“经营城市”理念,具体到杭州就是该市在全国最早实行的土地储备制度。
1997年,杭州市成立土地储备中心。1999年起,全市土地由市土管部门统一垄断调控,俗称“进笼子”。实行严格的土地招标拍卖制度,禁止一切协议出让行为,并且规定,历史上遗留下来的未签合同的协议转让项目也要重新评估,补足地价。
进了“笼子”的土地由市土地储备中心统一收购,将毛地处理成净地,生地处理成熟地后,公开招投标或挂牌拍卖。这一做法已在全国得到推广。
浙江素有“七山一水二分田”之称,杭州的土地资源同样短缺。除去享受独立管理权限的萧山、余杭和一些开发区的土地,再拿掉市中心的西湖,杭州市国土局真正能调控的只有559.12平方公里,且这些范围的土地利用率已经相对较高,建设用地非常稀缺。政府长期以来坚持的是“非饱和型稳步适量供地”政策。有一种观点认为,这种政策有很大好处——保持对土地的饥饿感,才能使土地的拍卖价格在最大可能上接近真正价值。
别具意味的体现和三点建议
关于鸡和蛋的有趣议论在最近备受关注的余杭“圈地”故事中得到了别具意味的体现。
余杭是在2001年2月改变行政区划,由杭州市下属的县级市撤市建区划入杭州市区的,但还拥有不受杭州土地储备制度限制的批地权。从1999年到2002年的4年中,当地政府把和杭州市区接壤的3万6千亩土地陆续低价协议出让给开发商。记者反映这一“圈地”问题后,引起中央和浙江省、杭州市各级政府的高度重视。日前,余杭区委区政府作出“纠错”决定,收回其中的85宗经营性用地,退还27家房地产商已经缴纳的5亿多元土地出让金,并承担利息和前期财务费用。同时还对已经省批准农转用,但在2002年底前未供地的项目,一律停止供地,取消项目,收回和停供总计约7000亩土地。
按照国家有关规定,这批收回的土地如果开发,必须招投标,就会拍出比当初协议出让高得多的价格。但同时收回土地导致现有开发项目变得“紧缺”,整治似乎并不能起到直接抑制作用,反而会刺激房价上涨。
有专家建议:
——土地在集中统一基础上进入市场化有序流通,这是房地产健康发展的起点。不应以一时的房价高低,作为判断市场规范与否的单一标准。关键是要杜绝多头批地,严禁协议出让。
——增加土地供应的透明度。按照有些国家和地区的经验,一年内分批推出的土地供应计划在年初就已全部详细公布,有助于参加竞标的开发商理性判断,不至于因担心买不到地而盲目出高价。
——政府对市场进行调控时应用经济手段而不是行政手段。在房价过高时,适当“挖潜”多放一点土地。在市场低迷时,适当收缩增强“饥饿感”。与此同时,加强总体规划,对到底投放多少土地、投放的力度和层次感进行科学论证,做到心中有数。方益波
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